蓝光发展摘牌退市了,这毫无疑问是近期房地产行业的大新闻。

根据公告,蓝光发展的股票已经连续20个交易日收盘价低于1元,上海证券交易所决定终止其股票上市。


(资料图)

蓝光发展官宣那一刻,明源君的朋友圈顿时热闹了起来,有人惋惜,有人祝福,也有人在反思。

其实退市的不光是蓝光发展。今年4月,同为千亿房企的新力控股也从港交所黯然退市。另外,还有十余家房企正处于“面值退市”的边缘。

房企退市风波,对行业到底有何影响?其又透露出房地产怎样的发展趋势?地产人到底是该坚守还是离开?且听明源君一一道来。

行业将迎来一波小型退市潮

其中不乏千亿房企

新力控股和蓝光发展的退市只是开始,业内分析,今年房地产行业大概率要迎来一波退市潮,涉及十多家房企。

比如中银证劵就指出,当前所有A股上市公司中,共有12家房地产行业上市公司面临“1元退市”的风险。

锁定“1元退市”的有8家:包括蓝光发展(已退市)、中天金融、泰禾集团、粤泰股份等。另外还有4家面临“1元退市”风险。

已退市和有退市风险的房企,会有几个共通点:

第一,依赖高杠杆和高负债盲目扩张,财务风险偏高。

比如某退市房企就依靠高负债和高周转,取得业绩的高速增长。

2016年至2018年这三年,该房企营收复合年增长率为94.6%,但同期的负债率也分别高达300%、205%、285%,远高于行业平均水平。虽然该房企2019年的净负债率大幅下降,但有机构认为,存在较大的明股实债嫌疑。

第二,融资成本过高,对盈利形成挑战。

面临退市风险的以民营房企为主,其一大特征就是普遍融资成本过高。2022年,国企融资年利率不超过4%,反观民企融资利率普遍高出1-3%,甚至更多。

以某退市房企为例,由于其负债中有不少非标产品,所以融资成本在2020年达到8.20%,远高于业内平均水平。

而另一家房企,2022年发行的一笔的夹层融资,年利率高达20%。同年某央企发行的其他债权融资,年利率为年利率1.8%。

第三,现金短债比大幅下降,入不敷出。

“高杠杆”的经营模式下,好多房企极度依赖外部融资维持运转。但在2021年之后,“三道红线”监管约束叠加自身经营回款不畅,导致部分房企的短期债务偿付压力明显上行,最后构成实质性违约。

比如某房企就受此影响,公司短长期有息负债比从2020年底的65.30%攀升至2021年6月底的136.40%,现金短债比从2020年底的1.06大幅下降至2021年6月底的0.28,偿债压力持续加大。

其实,这也不是个别房企的问题,在楼市调控+疫情+销售回款不畅等多重因素影响下,整个民营房企都在面临流动性危机。

东方金诚指出,今年5-9月是房企偿债高峰,各月到期规模均在100亿元以上。在外部融资渠道难以打开的情况下,项目布局不合理、财务结构有问题的房企也很有可能会在本轮行业洗牌中淘汰出局。

房企退市对行业影响有限

不少仍在做最后努力

要承认的是,退市对一家房企利大于弊。最直接的影响就是让企业的融资能力大打折扣,进而加重企业的财务风险。同时,退市也会让企业的市场形象和日常经营进一步恶化,引起恶性连锁反应。

不过,虽然退市对企业来说是沉重打击,但目前对行业的影响比较有限。

首先,退市房企的市场份额占比很小。

据中银证劵测算,截至6月1日,有退市风险的12家房地产行业公司总市值274亿元,占地产A股公司总市值的比重仅2.0%,对房地产板块的影响相对有限。

其次,退市虽然会让企业的融资能力大打折扣,但并不意味着破产。

比如某房企就指出,退市不会影响公司的正常经营,将继续推进保交楼,引入战投、推进债务重组等。今年5月,该房企旗下一项目与债权人签署正式和解协议,还与某银行就双方债务偿还及项目复销初步达成意向。

另外可以看到,还有不少房企正在做最后的努力,争取尽快摆脱退市风险。

房企自救的方式主要有两种:

第一是大股东增持,这样不仅能够直接拉升股票价格,还能增加资本市场对企业的信心。

比如今年5月,美好置业就发布公告,公司部分董事、高级管理人员计划增持公司股份,拟增持金额合计不超过(含)8000万元且不低于(含)5000万元。

金科股份也表示,鉴于公司股价严重偏离了基本面,部分董监高及核心骨干计划以自有资金增持公司股份,拟增持金额不低于500万元。

第二,加快项目处置的速度。

增持是权宜之计,能让企业尽快摆脱流动性危机,才是关键所在。

比如2022年初,世茂集团将能交易的30余个项目摆上货架,合计报价超过771亿元。

据媒体统计,出险至今,世茂集团已成功出售了香港维港汇项目股权、上海黄浦路229号地块、北京分钟寺地块等,回笼超百亿元资金。今年6月,评估价超163亿元的深圳世茂深港国际中心部分资产也被摆上货架,是近7年以来司法拍卖的最大估值的资产。

高杠杆时代过去

未来两类房企值得关注

房企退市,到底给行业带来哪些启示?未来房地产格局又会如何变化?明源君总结了以下三点:

第一,不要期望政府去救。

熟悉中国经济的都知道,过往由于房地产所扮演的重要地位,只要市场一下行,政府就会出台各类利好政策。

但是这一轮地产调控的持续时间之长,范围之广,力度之大,显然超出多数地产人的预料。包括这两年房企纷纷出现流动性危机,政府的态度也没有明显转向。

今年年初住建部的一番讲话,态度就十分明确:一方面帮助(出险)房企自救,另一方面依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者“金蝉脱壳”,不让损害群众利益的行为蒙混过关。

这番话有两层含义。一是救助出险房企的主体责任在房企自己,政府只是辅助。二是允许部分出险房企破产,但前提是先处理好“保交楼、稳民生”等工作,不能损害群众利益。

第二,高杠杆时代彻底过去了。

冰冻三尺非一日之寒。过去十多年,内资房企凭借高负债、高杠杆、高周转实现了规模的跨越式发展,诞生了一大批黑马房企。可也就是这种疯狂无序的扩张,极大削弱了房企的抗风险能力,为日后房企纷纷暴雷埋下了隐患。

比如在土地投资上,高杠杆房企往往以资源获取为导向,不考虑真实居住需求,盲目拿地,最后市场下行导致项目滞销;在产品定位上,高杠杆房企以成本最低为导向,不对客户需求进行研究,导致产品“千盘一面”。

《保利2022-2023年房地产行业白皮书》就指出,随着部分“三高”房企退出,房地产行业将逐渐形成由信用、品牌和公司治理能力构成的竞争壁垒。

据媒体统计,2022年,上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.55%,与上年度基本持平,净负债率均值为72.85%,较上年下降14.83个百分点。

第三,行业分化持续加剧,未来这两类房企值得关注。

不得不承认,房地产行业这几年的优胜劣汰空前加速。此前一度叱咤行业的龙头房企,如今也成为了需要纾困的对象。

接下来几年,这种分化肯定还会继续。

一个是业绩分化。

比如今年前5月,销售业绩累计同比实现正增长的,基本上都是央国企和优质民企。

其中华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份、中海地产、建发房产等房企,前5月业绩同比增幅均超过50%,越秀地产更是超过100%。

其二是拿地分化。

亿翰智库数据显示,2022年权益拿地金额TOP100房企中,央企和地方国企占比分别为40.0%、48.2%,而民企仅有11.8%。

克而瑞数据显示,今年前5月,拿地金额TOP20中,仅3家混合所有制,4家民企,剩余13家均为央国企。其中华润前五月拿地金额近490亿元,拿地销售0.34,远高于行业平均。

其三是融资分化。

更大的分化在融资上。出于风险考虑,金融机构普遍愿意提供大量贷款给国央企,多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

今年前4月,国央企发债量为1148亿元,同比增长了5%,民营企业发债量为182亿元,同比大幅下降48%,今年5月,房企发债178.46亿元,主体仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企。

从上述分化不难看出,未来市场化程度较高的央国企和少量优质民企会是市场的主力。

比如央企以保利、华润、中海、招商为代表;地方国企以越秀、华发、建发为代表;混合所有制以万科、绿城、金地为代表;民企以龙湖、滨江为代表。

他们的共同特点是:一是市场化程度比较高,懂市场懂客户懂产品。二是金融机构普遍愿意贷款给他们,所以融资利率比其他房企更有优势。三是整体投资布局偏一二线城市,抗风险能力较强。

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