零违约的合景泰富，撑住啊！
作者 | 蒲肃
(资料图片仅供参考)
来源 | 债市观察
前两年刚迈进千亿门槛，还曾被称为“新华南五虎”的粤系房企合景泰富（1813.HK）官宣债务逾期了。
4月28日晚，合景泰富表示，因为拖欠的2.12亿元借款未能按时偿还，触发311.63亿元长期附息银行及其他借款需按要求偿还。
合景泰富表示，公司正在和借款主体及债权人积极沟通还款计划，上述债务提前偿还的可能性极低，同时会和其他债权人保持紧密沟通，妥善处理集团债务。
合景泰富去年已经无法按时兑付美元债，还被穆迪、惠誉和标普三大国际评级机构相继列入评级下调观察名单和评级负面观察名单。
万幸的是，合景泰富在违约前通过了展期条款，发行了新票据代替旧的美元债。然而，刚刚过去半年多，合景泰富又出现借款逾期，可见现金流相当紧张。
值得注意的是，此前的合景泰富还没有出现实质违约，这次要打破零的纪录？
巨亏近百亿，账面资金缩水190亿
据合景泰富表示，上述逾期的2.12亿借款是合景泰富对第三方担保的一笔境外借款。虽然是第三方，但合景泰富作为担保人，如果借款人违约，合景泰富仍然要承担违约责任，代为兑付。
截至2022年，合景泰富担保的银行贷款和债券合计约为176.58亿元，包括担保授予合营企业、联营公司、第三方及一间关联公司的银行贷款162.92亿元，以及未附属公司担保发行的的境内公司债券约13.66亿元。
这么多的担保，如果在合景泰富的巅峰期可能不算什么，但如今房子难卖，这些担保只会进一步加剧现金流的紧张程度。
反观合景泰富自身的负债和应付款项等，压力就更大了。
财报显示，合景泰富一年内到期的有息负债达222.45亿元，包括境内公司债券、有限票据以及银行贷款等等，同比增加了约20亿债务；此外，还有一年内应付账款和票据约63.44亿元。
来源：企业公告
在这之外，合景泰富在公告中表示，有约26.31亿元的若干长期银行贷款协议出现违约，并被要求加快偿还，这部分违约债务已经分类到公司的流动负债。
上述各项预期需要支出的款项，合计已经超过312.2亿元，
到期债券方面，据企业预警通数据显示，合景泰富目前存续债务中，有两笔私募债将在今年10月14日到期，分别是“16合景04”和“16合景03”，合计余额36.15亿元。
来源：企业预警通
而在美元债方面，去年成功对3笔合计13.7亿美元的美元票据进行整合后，合景泰富目前存续的美元债由9笔转换为8笔，合计约为36.98亿美元，均为半年付息，付息压力不会消失。
债务压力持续来袭，合景泰富的账面资金却不容乐观。
去年合景泰富大亏98.42亿元，是十年来首次亏损，营收减少103.9亿元至134.5亿元，不少合景泰富的员工抱怨工资难发。
而真正为合景泰富带来问题的，则是账面资金（这里指“现金和银行结余”）减少和受限资金的大幅增加。
2019年~2020年的时候，合景泰富账面资金分别有567亿元、445亿元左右，其中受限资金只有40~50亿元，也就是说可动用资金高达400亿~500亿元。
但2021年开始，合景泰富账面资金开始缩水，2021年大幅减少约150亿元，从400多亿减少到294亿元；2022年减少的更多，同比暴减约190亿元至103亿元，。
来源：企业公告
更严重的是之前基本不受限的预售资金被严格监管，导致受限资金大幅增加，2021年合景泰富受限资金从不到40亿元猛增至217亿元。
这导致合景泰富的不受限资金大幅减少，2021年为77.15亿元，2022年仅剩33.56亿元。 对比上文粗算的约312.2亿元各项到期支出，合景泰富2022年不受限资金仅相当于这些款项的10%。
整体来看，合景泰富的账面资金只够勉强兑付今年到期的债券，但若算上运营成本以及其他应付账款，其紧张程度可想而知。
规模缩水过半，利润持续下滑
合景泰富在财报中坦言，综合借款逾期、去年亏损、流动资产、有息负债以及账面资金等情况，公司的持续经营的能力存在重大不确定因素。
通常情况下，一份财报的定制首先要基于可持续经营准则，但合景泰富的审计机构永安会计师事务所在财报中，没有对合景泰富的持续经营会计基准是否合适发表意见。
嗯，合景泰富的财务状况，让会计师都无语了。
从一季度销售数据看，由于需求释放，很多布局一二线城市的房企都出现销售回暖，但合景泰富表现一般，总销售额117.31亿元，不到去年同期的90%。
其中，1月销售额35.61亿元，同比跌幅14.4%；2月43.2亿元，同比跌幅1.4%；3月销售额38.5亿元，同比下跌15.1%，环比下跌10.88%。
短暂需求释放后，合景泰富的销售额也迅速回落。
去年，合景泰富的销售额已经从千亿腰斩到508.6亿元，按这个节奏，不知道合景泰富今年能否追平去年的水平。
此外，相对于销售额，合景泰富还有个“隐患”已经持续四年了，就是净利润持续下滑。
自2019年以来，合景泰富净利润就很难增加，尤其是首次突破千亿销售额的2020年，当年营收增加到297.4亿元，但归母净利润却只有66.77亿元，同比减少了31.9%，典型的增收不增利。
随着行业下行趋势的加剧，合景泰富在2021年勉强保住了千亿销售规模，但净利润和营收双双下滑，其中净利润更是大幅下滑至24.21亿元。
去年，合景泰富的经营状况进一步恶化，净利润更是首次出现亏损。
千亿扩张后加速化债
形成今天的局面，不仅是由于行业下滑的大趋势，也有合景泰富自身的原因。
2015年之前，合景泰富还是一个年销售额200亿左右的“小而美”的房企，排名还没进前五十强。但当年的合景泰富年会热烈而粗犷，老板给很多人都发了大红包，甚至比千亿房企都大气。
但在老板心里，也有一个“千亿梦”，而且和其他千亿房企选择了相同的配方：高负债、高杠杆、高周转，只是最后没转起来。
从2016年开始，合景泰富不满足做一家区域性房企，开启了深化全国战略布局，5年时间，合景泰富布局的城市从12个增加到40个，销售额从223亿元一路增长至380亿、655亿、861亿，直到2020年冲到1036亿元。
同步增长的还有背上的负债，2015～2020年，合景泰富的负债总额从573亿元增长到了1783亿元，最亢奋的2016年~2018年，每年增加的债务在200亿元到460亿元左右。
来源：企业官网
到了2022年，受整体经营下滑的影响，合景泰富净负债率飙升至161.8%，同比高出了82.6个百分点，财务风险大为增加。
当年，合景泰富曾单独或联合拿下多个地价“创纪录”项目，如广州天河区奥体公园北侧“北AT1003036”地块、香港南区鸭脷洲利南道地块至今还能被人想起。
此外，合景泰富与同城“兄弟”房企一样热衷于旧改项目：
2020年，合景泰富联手富力获取广州市天河区珠吉街吉山村全面改造项目改造总成本约206亿元；
次年2月，合景泰富联手置力投资获取广州市增城区新塘镇石下村旧改项目，投资总金额约30.15亿元；
2021年5月，合景泰富获取广州黄浦区红山街双沙社区旧村改造，总投资需要109亿元；
2021年11月，合景泰富又拿下广州黄埔南岗社区南片改造，总投资147亿元。
上述这些旧改项目，对于合景泰富来说并不容易“消化”，很多项目还难以推进，未来也不得不寻求国企助力。
来源：企业官网
为缓解现金流压力，合景泰富正在抓紧进行新融资或出售相关项目。
去年，合景泰富相继出售香港启德项目50%股权、成都攀成钢“天誉”项目50%股权以及上海一栋写字楼。
融资方面，去年12月，合景泰富通过配售股份融资4.67亿港元，今年1月，又发行7亿中期票据，由中债信用增进股份有限公司全额担保。
以上动作帮助合景泰富回笼了近18亿港元和28亿元人民币，但公司还需要更多的资金。
去年，合景泰富兑付了合计约约113亿元的债务，包括75.44亿公司债券、CMBS及ABS，以及3.63亿美元债和12.84亿港币银团贷款，维持了零违约的脸面。
但今年还不到半年，就曝出担保逾期，未来的情况就更不好预判了，希望合景泰富能寻找到自己的“白衣骑士”。
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